หุ้นบ้านจัดสรร

                ในช่วงนี้นอกจากหุ้นพลังงานและหุ้นสถาบันการเงินที่กำลังวิ่งขึ้นเป็นกระทิงแล้ว  หุ้นอีกกลุ่มหนึ่งที่วิ่งขึ้นไม่น้อยไปกว่ากันก็คือหุ้นของกลุ่มธุรกิจบ้านจัดสรรซึ่งรวมถึงคอนโดก็วิ่งขึ้นไม่แพ้กัน   ที่สำคัญ หุ้นหลายตัวไม่ใช่หุ้นตัวใหญ่ที่เป็นกลุ่มที่กำลังวิ่งนำตลาดอยู่    ธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะที่สร้างบ้านและคอนโดมิเนียมขายนั้น   เป็นธุรกิจที่  “มีเสน่ห์”  และเป็นหุ้นที่   “ไม่เคยตาย”  ในตลาดหุ้นไทย   เพราะคุณสมบัติสำคัญของหุ้นกลุ่มนี้ก็คือ   เวลาที่มันวิ่ง  มันจะขึ้นแรงมาก  ตรงกันข้าม  เวลาที่ลง  มันก็ลงแรงมาก  และไม่ว่าเวลาใด  ปริมาณการซื้อขายมีมาก   เรียกว่ามีสภาพคล่องสูงเมื่อเปรียบเทียบกับขนาดของกิจการ  ดังนั้น  ถ้าจะหาหุ้นเก็งกำไรที่เล่นสนุก  ได้เสียกันเร็วแล้วละก็  นี่เลย!

                แต่หุ้นบ้านจัดสรรนี้เป็นหุ้นที่มีความซับซ้อนและการวิเคราะห์ก็ต้องมองแตกต่างไปจากหุ้นของกิจการอื่นพอสมควร   ถ้าคิดแบบธรรมดาเราก็อาจจะวิเคราะห์ผิดได้   ที่สำคัญก็คือ  การดูตัวเลขผลประกอบการนั้น  อาจจะใช้ไม่ได้และกลายเป็นกับดักให้เราเข้าไปติด  และนี่ทำให้การดูค่า  PE สำหรับธุรกิจบ้านจัดสรรนั้น  มีความหมายน้อยกว่ากิจการอย่างอื่นอีกหลาย ๆ  อย่าง

          ความแตกต่างหรือแปลกไปจากธุรกิจอื่น ๆ  ที่น่าสนใจเรื่องแรกก็คือ  ตัวเลขผลประกอบการของธุรกิจบ้านจัดสรรที่ “เพิ่งประกาศ” มานั้น   มักจะเป็นผลงานของบริษัทใน “อดีต” ที่ห่างไกล เช่น   กำไรที่เห็นในวันนี้อาจจะเป็นเรื่องของการขายคอนโดที่ประสบความสำเร็จอย่างสูงเมื่อ  “สองปี” ที่แล้ว   เหตุผลก็คือ  การรับรู้รายได้ส่วนใหญ่นั้น   เพิ่งจะมาทำกันตอนคอนโดสร้างเสร็จและโอนกันเรียบร้อยหลังจากการสร้างเสร็จซึ่งใช้เวลาสองปี   ดังนั้น  เมื่อเราเห็นกำไรที่งดงามในวันนี้  ก็อย่าเพิ่งดีใจ  เพราะการซื้อหุ้นนั้นหรือราคาหุ้นที่จะไปนั้นอยู่ที่ผลประกอบการที่จะเกิดขึ้นในอนาคต  ไม่ใช่ผลประกอบการในอดีต

                สิ่งที่ช่วยพิสูจน์หรือยืนยันในเรื่องของผลประกอบการของธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ก็คือ   ผลประกอบการของหุ้นในกลุ่มนี้ในไตรมาศแรกที่ผ่านมา    นั่นก็คือ  ในขณะที่เศรษฐกิจในไตรมาศแรกของปีนี้ตกต่ำที่สุดคือลบลงมาถึง  7%  ซึ่งทำให้ผลประกอบการรวมของบริษัทจดทะเบียนลดลงถึงเกือบ 50%  จากปีก่อน    แต่ผลประกอบการของกลุ่มพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ซึ่งโดยตรรกะแล้วควรที่จะถูกกระทบมากกว่าธุรกิจอื่นเนื่องจากเป็นสินค้าที่มีราคาสูงมากและผู้คนมักจะไม่อยากลงทุนซื้อในยามที่มีความไม่แน่นอนของการจ้างงาน  กลับมีผลกำไร  “เท่าเดิม” โดยที่หลายบริษัทมีผลกำไรมากกว่าเดิมมาก    ดังนั้น  ข้อสรุปของเรื่องนี้ก็คือ  เวลาวิเคราะห์ดูพื้นฐานของกิจการบ้านจัดสรร  อย่าเพิ่งใช้ตัวเลขกำไรในไตรมาศหรือแม้แต่ปีที่ผ่านมาเป็นตัวอ้างอิง

                กิจการพัฒนาบ้านจัดสรรขายนั้น   เป็นกิจการที่ต้อง  “เริ่มต้นใหม่ทุกปี”  นั่นคือ  มันเป็นธุรกิจที่ต้องหาลูกค้าใหม่เกือบทั้งหมด   ลูกค้า  “ขาประจำ”   ที่จะกลับมาซื้อซ้ำนั้นแทบไม่มีเพราะบ้านนั้น   เวลาซื้อแล้ว   ส่วนใหญ่ก็ไม่ซื้ออีกในชีวิตนี้    ดังนั้น   การที่จะคาดหวังยอดขายและรายได้ในแต่ละปีก็มักจะทำได้ยาก   การสร้างความภักดีในยี่ห้อหรือตัวสินค้าก็ดูเหมือนจะไม่ค่อยเกี่ยวข้องอะไร   เหนือสิ่งอื่นใด   ลูกค้าส่วนใหญ่ที่ซื้อบ้านนั้น  เขามักจะเลือกที่ทำเลเป็นหลัก   ส่วนเรื่องอื่น ๆ  นั้นเป็นตัวประกอบ  ดังนั้น  การต่อสู้กันของผู้ประกอบการจึงอยู่ที่ทำเลซึ่งไม่มีใครได้เปรียบใครเนื่องจากทุกคนสามารถหาซื้อที่ดินที่ไหนก็ได้

                ว่าที่จริง  การทำธุรกิจบ้านจัดสรรนั้น  บริษัทจำนวนมากแทบจะไม่ได้มีคนหรือหน่วยงานมากมายในการดำเนินงานเลย   ยกเว้นเรื่องของที่ดินที่บริษัทต้องซื้อเองและการดูแลงานปฏิบัติการของบริษัทซึ่งก็ไม่ต้องใช้คนมากมายอะไรแล้ว   บริษัทสามารถจ้างคนออกแบบบ้านหรือคอนโดให้หรูหราอย่างไรก็ได้โดยสถาปนิกชื่อดัง   บริษัทสามารถจ้างบริษัทอื่นในการขายของโครงการหรือถ้าขายเองก็จ้างคนอื่นในการทำโฆษณา   ขายได้แล้วบริษัทก็มักจะจ้างบริษัทอื่นเป็นคนสร้าง   สรุปแล้ว  การเป็นบริษัททำโครงการจัดสรรนั้นดูเหมือนไม่ใช่เรื่องยาก   บางทีขอให้มีทำเลที่ดีก็สามารถประสบความสำเร็จอย่างสูงได้   และว่าที่จริงก็มีโครงการอย่างที่ว่าให้เห็นมาพอสมควรด้วย   และนี่ก็มาถึงข้อสรุปที่ว่า  บริษัทบ้านจัดสรรนั้น   ส่วนใหญ่ไม่น่าจะมี  Goodwill  หรือค่าความนิยมในทางธุรกิจ  ซึ่งถ้าจะขยายความก็คือ  บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่นั้น  ไม่ได้มีลูกค้า  ระบบการทำงาน  ชื่อเสียงของยี่ห้อ  และอื่น ๆ  ที่ทำให้ธุรกิจมีค่ามากกว่ามูลค่าทางบัญชีของบริษัท

          และนั่นนำมาถึงข้อสรุปสุดท้ายที่ว่า  ถ้าพูดถึงมูลค่าพื้นฐานของหุ้นพัฒนาอสังหาริมทรัพย์แล้ว   ผมคิดว่า  หุ้นอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่นั้น  ถ้าเราไม่สามารถหา  ความ  “โดดเด่นพิเศษ”   ที่บริษัทอื่นทำไม่ได้หรือเลียนแบบไม่ได้   เราก็อาจจะเสี่ยงถ้าไปลงทุนในบริษัทที่มีราคาหุ้นสูงกว่ามูลค่าหุ้นทางบัญชีของบริษัท